פסק-דין בתיק ת"א 20598-08-10

בפניי תביעה כספית בסך 232,486 ש"ח שהוגשה על ידי התובעת, הבעלים הרשום של בנין משרדים "בית אמריקה" שבשד' שאול המלך 35 בתל אביב.

א.  תמצית טענות התביעה

1.  התובעת השכירה לנתבע 5 חדרים בקומה 9 בשטח של 100 מ"ר בבנין (להלן: "ה מושכר ") בהתאם להסכם שכירות שנחתם בין התובעת לבינו ביום 10/7/06 לתקופה של 3 שנים, אשר הסתיימה ב-31/7/09. (להלן: " ההסכם היסודי "). ההסכם היסודי הוארך לבקשת הנתבעים, אשר רצו לגבש עמדתם לתקופת שכירות נוספת בתוספת תשלום עד 30/8/09 (להלן: " תוספת לחוזה שכירות "). לאחר מו"מ בכתב, נחתם ביום 19/8/09 הסכם שכירות בין התובעת לנתבע, כאשר הנתבעת, עו"ד במקצועה, חתמה על שטר חוב וכתב ערבות ( להלן: " הסכם השכירות" ), והנתבעת היא זו שהחזיקה והשתמשה בפועל במושכר. כן נחתם בין התובע לבין הנתבע הסכם חנייה, לפיו שכר הנתבע מהתובעת מקום חנייה אחד בלתי מסוים, (להלן: " הסכם החניה ").

2.  טרם חתימת הסכם השכירות היסודי, הנתבעת שכרה את המושכר מהתובעת, על פי הסכם שכירות מיום 3/5/01 לתקופה של 3 שנים עד יום 20/5/04 ועקב סכסוך בינה לבין התובעת, לרבות תביעת פינוי קודמת שהוגשה נגדה (בת.א. 28000/06), סירבה התובעת להאריך את ההתקשרות מולה ולכן ההתקשרות נעשתה עם בעלה, הוא הנתבע.

3.  מנהל התובעת, רו"ח טפר, העיד בחקירתו, כי במסגרת תפקידו הוא ניהל את הבניין ועסק בהשכרת היחידות, היה עליו לדאוג שהבניין כולו יהיה בתפוסה מלאה, והוא זה שקיבל החלטות במסגרת סמכויותיו. לטענתו, גם בעת שהמושכר הושכר לנתבעת, בתקופה שאינה נשוא תביעה זו, הנתבעת לא כיבדה התחייבויותיה על פי ההסכם עם התובעת. בין היתר לא שילמה דמי שכירות במועד ועשתה דין לעצמה. מנהל התובעת צרף לתצהירו מכתבי התראה שנשלחו את הנתבעת, בגין הפרת ההסכם ואיחור בדמי השכירות ופרט, כי בכל עת שביקש לסיים את החוזה עימה, הוא נענה לפניותיה ולא נקט בהליכים לסיום השכירות.

4.  טוענת התובעת, כי מרגע ההתקשרות האחרונה על פי הסכם השכירות עם הנתבע, הנתבעים הפרו בהפרות חוזרות את ההסכם. בין היתר, בניגוד לאמור בהסכם סירבו לשלם את דמי השכירות בדרך של הוראת קבע, מה שהיווה תנאי יסודי בהסכם. בהסכם השכירות נשוא התביעה דנן, התובעת קבעה שהפרה זו הינה יסודית (סעיף 8.6, 8.10 להסכם השכירות) לאור ניסיון העבר עם הנתבעים ואי תשלום דמי שכירות על ידי הנתבעת בעבר.

מנהל התובעת העיד, כי לאור הפרות ההסכמים הקודמים על ידי הנתבעת, חוסר האמון בנתבעת, אשר נוצר אצל התובעת ואי רצון התובעת להמשיך את ההתקשרות עמה, הנתבעת היא שהציעה כפתרון שהסכם השכירות ייחתם עם בעלה - הנתבע.

5.  לטענת מנהל התובעת, הוא הכיר את הנתבע, אשר "תינה בפניו את צרותיו" ויצר את הרושם שכאשר הוא יהיה השוכר, יהיה שינוי בהתנהגותו באשר מילוי התחייבויותיו על פי חוזה השכירות. בחקירתו העיד מנהל התובעת, כי במסגרת הסכם השכירות השני אשר נחתם עם הנתבעת, היא ביטלה את הוראת הקבע לתשלום דמי השכירות, עליה חתמה מלכתחילה, בטענה שהיא מחליפה בנק ועם פתיחת חשבון בבנק חדש תמציא הוראת קבע.

6.  לעומת זאת, כך מנהל התובעת, בהסכם השלישי, הוא הסכם השכירות, אשר נערך עם הנתבע, כלל לא הומצאה לתובעת הוראת קבע. מנהל התובעת פרט בעדותו, כי נ/1, הוא מכתב התובעת מ-15/6/09 אל הנתבע לפיו תקופת השכירות מסתיימת ב-10/7/06. במכתב העלתה התובעת הצעה  להתקשר מחדש עם המסמך בנוסח סטנדרטי. מכתב זה נשלח 3 חודשים לפני סיום ההתקשרות אל כל שוכר ושוכר. מכתבים כגון נ/1 נשלחים אל כל השוכרים על ידי מזכירות התובעת באופן רוטיני.

טוען מנהל התובעת בתצהירו, כי נתבע 1 פרט במכתבו מיום 21/10/09, הוא מכתב התשובה למכתב ההתראה שנשלח אליו ב-19/10/09, כי נתבעת 2 חששה לפנות אל הבנק לביצוע הוראת קבע כיוון שלא רצתה להציג בפני הבנק את חוזה השכירות עם הנתבע ולכן, כך מנהל התובעת, ביקשה ממנו הנתבעת לחתום על הסכם שכירות מקביל, להסכם השכירות שנחתם עם הנתבע, בו היא תהיה השוכרת, וההסכם המקביל יוצג בפני הבנק.

7.  לטענת מנהל התובעת, הנתבעים אחרו בתשלום החשמל, דמי שכירות עבור החנייה, דמי  שכירות ובנוסף, כל התשלומים שולמו בשיק ולא בהוראת קבע, כפי שהתחייב הנתבע בהסכם השכירות. נכון ליום הגשת התביעה נותרו חייבים דמי שכירות, עבור חודשים נובמבר 2009 עד פברואר 2010, אז פינו את המושכר, זאת למרות שכבר ב-18/10/09 שלחה התובעת מכתב אליהם, בו התרתה כי אם לא יטופלו ההפרות תנקוט נגדם סנקציות בעניין הסכמי השכירות והחנייה. באותו יום השיבה הנתבעת בכתב, שהאיחור נובע מאי קבלת חשבוניות, טענה שהינה בניגוד להסכם המדבר על הוראת קבע. עוד טענה הנתבעת במכתבה זה, ובניגוד לאמת, כי כל התשלומים שולמו. ביום 19/10/09 שלחה התובעת מכתב לנתבעת ובו התראה נוספת ונתנה לו ארכה להעברת הוראת קבע עד 21/10/09.

מנהל התובעת היפנה בעדותו, להתראות המצורפות לכתב התביעה ולתצהירו. בעדותו אישר, כי היו לו שיחות בניסיון להגיע למו"מ עם הנתבעים, אשר לא צלחו, ובמסגרת אחת מהשיחות, נדרש על ידי הנתבעים, כאומר לעיל,  לחתום על הסכם שכירות נוסף ומקביל לזה שחתם עם הנתבע, אשר ייחתם על ידי הנתבעת כדי שתוכל להגישו לבנק ולהמציא הוראת קבע.

8.  בתצהירו פרט מנהל התובעת, כי אין ממש בטענות הנתבעים ולפיהן התובעת היא זו שהפרה את ההסכם באי סיוד המשרד וקרצוף השטיחים, כיוון שלא נקבע בהסכם מועד מוגדר לביצוע עבודות אלה. עם זאת, ניסתה התובעת לתאם מועדים לביצוע העבודות, כולל במכתבה מיום 22/10/09, אך לא נענתה על ידי הנתבעים. לטענתו, סוכם עם הנתבעת שהניקיון יבוצע בחג הסוכות, אך הנתבעת אשר לא השלימה את תנאי ההסכם היסודיים ולא המציאה הוראת קבע, היא שגרמה לכך שחל עיכוב בסיוד וניקיון המשרד ובכל מקרה, כך מנהל התובעת, השוכר על פי ההסכם אינו רשאי לקזז את דמי השכירות (סעיף 19.9 להסכם).

לעניין הפרות הנתבעים הנטענות על ידי התובעת העיד מנהל התובעת, כי תשלום דמי השכירות מתבצע נגד המצאת חשבונית מס מטעם התובעת, אשר מונפקת מידי סוף חודש וכל החשבוניות מפורטות בכרטסת של כל שוכר. פעולה זאת הינה אוטומטית המבוצעת במחשב התובעת והחשבוניות מחולקות לכל השוכרים. לטענתו, הנתבעים אחרו לכל אורך תקופת השכירות בתשלום דמי השכירות לתקופות שבין שבועיים ויותר, ואין זה נכון, כך מנהל התובעת, שהוא סרב מלכתחילה לקבל את דמי השכירות בשיקים.  לטענתו, הנתבעת החליטה על דעת עצמה מתי ובאיזה צורה תשלם את דמי השכירות והחיובים האחרים. למרות שהנתבעים ביטלו הוראת קבע, הוא הסכים לחתום על הסכם השכירות עם הנתבע לאור הבטחותיו ובקשותיו. לגרסתו, למרות שהסכם החנייה עם הנתבע לא נחתם על ידי התובעת, היא כיבדה אותו כיוון שנעשתה טעות במשרדיה (עמ' 9 ש' 13-29 לפרוטוקול).

9.  עוד לטענתו, בהסכם נקבע מפורשות שהתובעת רשאית לנתק חשמל, מים ושירותים אחרים, כולל שימוש הנתבע בחניון, כאשר השוכר מפר את הסכם השכירות. על פי עדותו, כאשר התובעת דרשה את פינוי המושכר, היא סירבה לקבל שיקים מהנתבעים כדי שהנתבעים לא יטענו שבכך,  הסכימה התובעת שהנתבעים יישארו במושכר. למרות זאת, הסכים לקבל ב-26/10/10 שיק לתשלום דמי השכירות עבור אותו חודש, כיוון שהשוכר כבר השתמש בנכס וצו הפינוי היה ל-28/10/10. משכך, ומכיוון שהתשלום היה בגין תקופה שטרם התשלום, הרי שקבלת השיק לא הייתה מתפרשת כהסכמה להמשך החזקתם בנכס.

10.  ב-21/10/09 השיב הנתבע לתובעת בכתב, כי הסכם השכירות, אשר נחתם חודשיים קודם לכן, נחתם על ידו מחוסר רצון למנוע מחלוקת ולכן דרישת התובעת לקיומו הזויה וחסרת תום לב. ביום 22/10/09 כתבה התובעת מכתב לנתבע, בו חזרה על דרישותיה והתרתה שאם לא יתוקנו ההפרות עד 26/10/09 יבוטל הסכם השכירות, ולפנים משורת הדין הציעה לתאם מועד לסיוד המושכר בכפוף למילוי חובות הנתבעים. משלא תוקנו ההפרות, הודיעה התובעת ביום 26/10/09 בכתב כי הסכם השכירות והסכם החנייה בוטלו.

במקביל ובהמשך להודעה זו, ניהלו הצדדים מגעים וביום 27/10/09 שלח הנתבע מכתב, בו הוא מעלה סיכומים לכאורה שהושגו בינו לבין התובעת, סיכומים שלטענת התובעת לא היו ולא נבראו.

ב-28/10/09 ולאחר ביטול הסכם השכירות, שולמו בשיק, ולא בהוראת קבע, דמי השכירות עבור חודש אוקטובר והתנהל מו"מ בין הצדדים לפינוי המושכר, מו"מ שנכשל.

11.  ב-11/11/09 שלחה התובעת מכתב דרישה לפינוי מיידי של המושכר, עקב ביטול הסכם השכירות וכן הוסיפה, כי לא מקובלת עליה העובדה שהנתבעים משלמים סכומים כרצונם, במועדים שהם בוחרים ואף מבקשים לבחור את יום פינוי המושכר והכל, בניסיון מצידם לקבוע בעל פה הסכמות בין הצדדים. נוכח אי פינוי המושכר הגישה התובעת תביעת פינוי נגד הנתבעים בתא"ח 2130-12-09. גם ניסיונות פשרה לאחר הגשת תביעת הפינוי לא צלחו. הנתבעים לא הגיעו לדיון וניתן צו פינוי שבוצע במועד שנקבע בו.